شب هزاروسوم

این مقاله سعی دارد تا با ارائه تحلیل اقتصادی شرایط حاکم بر نقدینگی انجمن زرتشتیان تهران را بررسی نماید. پیش از این در سایت امرداد مقاله‌ای داستانی با عنوان شب هزارودوم نوشته بودم که در آن به بررسی استهلاک ساختمان که هزینه‌ای پنهان است، پرداخته بودم. خواننده عزیزی کامنت گذاشته بود که از شب هزاروسوم هم بنویسم البته که خودم هم با همین قصد داستان شب هزارودوم را نوشته بودم. در واقع در شب هزاروسوم کمی موشکافانه‌تر به نقش استهلاک ابنیه در اقتصاد انجمن زرتشتیان تهران پرداخته شده، لذا توصیه می‌کنم پیش‌از خواندن این مقاله داستان شب هزار‌ودوم را در سایت امرداد جست‌وجو کرده و آن را مطالعه کنید.
سال‌ها پیش کارفرمایی داشتم که روزی به من گفت یکی از روشهای گذران زندگی اجاره خوری است یعنی اینکه میشه بجای اینکه یک ساختمان کلنگی خرید و کوبید و ساخت و فروخت (و این سیکل را تکرار کرد) حالا که کوبیدیم و ساخته ایم آن را اجاره بدهیم و از درآمد اجاره آپارتمانها روزگار بگذرانیم ایشان معتقد بود که احتمالا درآمدی کمتر حاصل خواهد شد اما از دردسرهای ساخت و ساز رهایی خواهد یافت . مدتی بعد آپارتمانهایی که ساخته بود را فروخت و سیکل را تکرار کرد (و هنوز هم درحال تکرار است) از این روی فهمیدم که قاعدتا پای اقتصاد اجاره خوری میلنگد وگرنه دلیلی نداشت که بابت یک افزایش مختصر در سود اون آدمی که تمام درسرهای ساخت و ساز را با پوست و گوشت خود لمس کرده به این کار پر دردسر ادامه بدهد.
چرخ گردون با سرعت باورنکردنی گشت و به چشم برهم زدنی 30 سال گذشت و گریزاز مرکز این گردش من را پرتاب کرد وسط انجمن زرتشتیان تهران ، انجمنی که یکی از مهمترین پایه های اقتصادش بر اجاره خوری تکیه داده شده لذا مجبور شدم به حرفهای آن کارفرمای عزیزم خوب فکر بکنم تا ببینم چرا اجاره خوری را پیشه نکرد و انجمن که کرده دچار چه آسیبی است .
واژه اجاره خوری را که به نظر من تطبیق زیادی با عملکرد انجمن دارد ، از کارفرمای عزیز آن سالهای دور بهره گرفته و در ادامه به تحلیل اقتصاد انجمن میپردازم .
الف- تفاوت ساختمان با غار
به نظر میاد از نقطه نظر سازه ای غارها از استحکام بسیار بالائی برخوردار باشند ، عمر بعضی از غارها به میلیونها سال میرسد ، زلزله هائی با دوره بازگشت بسیار طولانی و شدت های بسیار فراتر از تصور را تحمل کرده اند و هنوز هم پابرجا هستند . عمر هیچ ساختمان ساخته دست بشر با عمر غارها قابل قیاس نیست اما در قصه شب هزار و دوم استاد تلویحا عمر مفید بخشهائی از ساختمان(شامل اسکلت و .. ) را نا محدود فرض کرده بود و استهلاک آنها را ناچیز شمرده بود ، اتفاقا نگرانی او از آن بخشهائی بود که بین ساختمان و غار تمایز ایجاد میکند او نگران تاسیسات برقی و تاسیساتی و در و پنحره و شیشه و نازک کاری ها بود که تخمین عمر مفید 20 ساله برایشان تخمینی قرین به واقعیت مینماید و من هم به بررسی استهلاک این بخشها پرداختم در آن مقاله اعداد و ارقامی را که آن روز اعتبار داشت ارائه دادم . البته که امروز آن اعداد افزایش یافته اند و به همین دلیل سرعت تبدیل شرایط زندگی در ساختمان به زیستن در غار شدت بیشتری یافته و بیچاره استاد کهنسال من که با فرسودگی روز افزون جسم، شاهد تبدیل شدن منزلش به غار نیز هست .
ب-اقتصاد و تورم
کاملا بدیهی است که هیچ موجر عاقلی نباید کل درآمد اجاره را بخورد ، موجر عاقبت اندیش باید درصدی از مبلغ اجاره را هر ماهه کنار بگذارند تا صرف بازسازی موارد مستهلک شده در ساختمان بنماید . لیکن در شرایط تورمی موضوع کمی متفاوت است . دوستی به طنز میگفت در شرایط فعلی هرکس پولش را نگه دارد به معنای ان است که آن را خرج کرده و هر کس پولش را خرج کند به آن معنا است که آن را ذخیره کرده .
شرایط تورمی به نحوی است که اگر موجر در یک بازه ده ساله ،هر ماهه بخشی از اجاره را بابت استهلاک کنار بگذارد و مثلا در بانک سپرده گذاری کند در پایان ده سال آن بخش ذخیره شده در سالهای اولیه اگر نگوییم هیچ است اما با هیچ هم چندان تفاوتی نخواهد داشت . شاید ذخیره ای که در آخرین سالها (در این شرایط فقط آخرین سال) صورت گرفته از هیچ کمی فراتر باشد . در واقع یک موجر خیلی زرنگ(و البته بی رحم) که هرساله قیمت اجاره ها را به روز میکند(بالا میبرد) و به موضوع استهلاک انباشته هم توجه دارد و هر ماهه درصدی از اجاره را ( مطابق استانداردهای رایج) کنار میگذارد نمیتواند در یک بازه ده ساله هزینه استهلاک ملک خود را مدیریت بکند . شرایط فعلا بگونه ای پیش میرود که در پایان یک دوره بیست ساله هزینه تعمیرات اساسی که ساختمان لازم دارد به کل اجاره دریافتی در تمام این بیست سال پهلو میزند.
ج- آخرین چاره ی مالکین
آنچه در بند ب گفته شد باعث میگردد مالکینی که اقتصاد زندگی خود را بر اساس اجاره خوری تنظیم کرده اند با گذشت یک دوره زمانی بلند مدت (حدود چهل ساله) ساختمانهائی به غایت فرسوده داشته باشند که از بابت چنین فرسودگی شدیدی مستاجرین بهاء بسیار ناچیزی را بابت اجاره به آنان پرداخت میکنند . این درحالی است که فرسودگی های اساسی و پر هزینه در ساختمان ها اتفاقا در سالهای اول خود را نشان نمیدهند و هرچه از عمر ساختمان میگذرد ،( در اصطلاح عامیانه) ساختمان به خرج می افتد .
منحنی اجاره بهاء(به علت فرسودگی ساختمان) در طول زمان نزولی و منحنی هزینه استهلاک(بابت به خرج افتادن ساختمان) صعودی است بدیهی است نقطه تلاقی این دو منحنی مرحله ای است که پس از آن مخارج ساختمان از درآمد حاصل از اجاره پیشی میگیرد در چنین شرایطی : یا باید1- از خیر اجاره دادن گذشت و ساختمان فرسوده را به حال خود رها کرد یا باید2- وارد مرحله تخریب و نوسازی شد و یا اینکه 3-سرمایه گذاری مجدد برای بازسازی کامل هر آنچه مستهلک شده انجام داد .
شق سوم اولا امکان پذیر نیست و ثانیا عقلانی نیست ، امکان پذیر نیست به این معنا که منابع مالی موجر این امکان را به او نمیدهد . زیرا قبلا توضیح دادم حتی با فرض کنار گذاشتن ماهانه سهم استهلاک ، پولی که مالک در طی چهل سال جمع کرده هیچ ربطی به هزینه های پیش رو ندارد . عقلانی نیست چرا که با فرض اینکه مالک بتواند از جای دیگر مبلغ گزافی را تهیه و یکباره هزینه تعمیرات کند باید انتظار بکشد تا به مرور زمان این مبلغ هزینه شده را از اجاره دریافتی جمع کند . شق اول هم که نه تنها با هیچ منطق اقتصادی همخوانی ندارد (عقلانی نیست) بلکه خطر تصرف توسط معتادین و افراد ناباب را در پی دارد و برای جلوگیری از چنین خطری یا نیاز به استخدانم نگهبان می باشد و یا اینکه خود مالک باید مانند یک نگهبان در استخدام ساختمان باشد .
تنها گزینه عقلانی شق دوم میباشد ، به همان دلایلی که در شق سوم بیان شد مالک قادر به انجام این گزینه هم نیست و چاره مالکین وارد معامله شدن با مشارکت کنندگان می باشد . قرارداد مشارکت به این معنا است که مالک مقداری از ملک خود را (مثلا 40 درصد آن را) به مشارکت کننده میفروشد بخشی از ثمن معامله را به صورت پول نقد و بخش اعظم آن را بصورت آپاتمانهای نوساز از سازنده تحویل میگیرد.
سرنوشت اقتصاد اجاره خوری در شرایط تورمی
با توجه به مباحث بالا هر کسی که اجاره خوری پیشه کند در بازه های مکرر زمانی (مثلا هر 40 یا 50 سال) حدود 40% از ملک خود را میخورد . البته این به شرطی است که در 40 یا 50 سال دوم ( انشااله که زنده باشد) بتواند با سایر مالکینی که ملک را با او شریک شده اند توافق بکند ، در مورد اشخاص حقیقی این سیکل بعید است که بتواند برای سومین بار تکرار گردد که اگر گردد، سهم الشراکه مالک از زمینی که روزگاری تماما به خود او تعلق داشته فقط 21% خواهد بود .
شرایط انجمن زرتشتیان تهران
انجمن تهران مانند شخص اجاره خوری است که خوشبختانه فعلا پایانی بر طول عمر او متصور نیست اما شق دوم هم از او برنمی آید . یعنی اینکه نمیتواند به این سهولت که سایر مالکین معامله میکنند ، با مشارکت کننده وارد معامله شود چونکه اولین شرط انجام مشارکت این است که مجمع عمومی با فروش ملک (بخشی از ملک حدود 40%) موافقت کند . مجمع عمومی انجمن در این چند سال به من آموخته که با فروش موافقت نخواهد کرد .
به همین دلیل معمولا انجمن شق سوم را برمیگزیند که هرچند از نظر اقتصادی غیر عقلانی است اما بهتر از رها کردن ساختمان به حال خود میباشد . البته محض اطلاع خواننده گرامی: برخی از ساختمانهای انجمن از نظر فرسودگی شرایطی دارند که رها کردن آنها به مراتب عقلانی تر از مرمت آنان است .
اشتباهات انجمن :
متاسفانه به علت عدم آگاهی نسبت به اقتصاد اجاره خوری ، انجمن تهران در یک دوره ای شق دوم را برگزید و سعی کرد تا از منابع مالی خود دست به تخریب و نوسازی برخی املاک بزند که این تصمیم ناپخته در حدود دو دهه تمام منابع مالی انجمن را بلعید و آخرین ساختمانی که بالاخره از هزینه های ساخت آن رهائی یافت ساختمان کیخسروی بود که همین الان یک ساختمان بیست ساله محسوب میشود(بیست سال زیر باد و باران بوده تا بالاخره تکمیل شده ) قطعا هزینه های استهلاک آن خیلی زودتر از معمول سراغ انجمن خواهد آمد .
گزینه چهارم برای انجمن :
انجمن زرتشتیان تهران اگرچه نسبت به اشخاص حقیقی دست و بالش بسته تر است و نیاز به عبور از سد مجمع برای مشارکت دارد اما از یک امتیاز ویژه برخوردار است . در جامعه زرتشتی خیر اندیشانی را داریم که ممکن است کل مبلغ تخریب و نوسازی را متقبل شوند (که البته بی سابقه هم نبوده) و ساختمان کلنگی را از انجمن تحویل گرفته و نوساز تحویل بدهند .
نتیجه نهائی که هدف من از این نوشتار بود در گزینه چهارم خلاصه میگردد ، انجمن هرچه دارد از خیر اندیشان است ، انجمن بنگاه اقتصادی نیست اگر بود اجاره خوری نمیکرد ، انجمن برای حمایت از قشری که صاحب خانه نیستند املاک خود را اجاره میدهد نه برای کسب درآمد . یکی از وظایف مهم اعضاء هیئت مدیره انجمن تکریم خیر اندیشان و جذب آنان است تا این روند بتواند ادامه یابد .
در مدت زمانی که افتخار عضویت در هیئت مدیره انجمن زرتشتیان تهران را داشتم سعی کردم به سهم خودم وظیفه جذب و تکریم خیر اندیشان را عهده دار باشم ، از همه خیر اندیشانی که همراهی کردند سپاس فراوان دارم و از درگاه اهورا مزدا دیرزیوی و شادزیوی برای آنان آرزومندم و از همه جامعه زرتشتی بابت کم کاری هائی که انجام دادم و کمکهائی که به واسطه بی اعتباری خودم قادر به جذبشان نشدم پوزش میطلبم در نهایت امیدوارم منتخبین گردش 46 گذشته را چراغ راه آینده سازند و با اعتباری که به واسطه رای جامعه و سابقه خدمات قبلی خود دارند قادر به جذب مشارکتهای مردمی باشند .
ایدون باد . بابک شهریاری اردیبهشت 1404